Kiinteistöjen ja rakentamisen arvonlisäverotus
16.09.2021Kiinteistöjen ja rakentamisen arvonlisäverotus koskee rakennusliikkeiden lisäksi käytännössä kaikkia yrityksiä, jotka omistavat kiinteistöjä tai osakehuoneistoja. Arvonlisäverotusta koskeva sääntely on osittain monimutkaista, mutta ymmärtämällä merkittävimmät arvonlisäverotukseen liittyvät asiat voidaan välttää suurimmat veroriskit sekä hyödyntää lainsäädännön tarjoamat mahdollisuudet.
Kiinteistöjen luovutukset
Kiinteistöjen luovutukset, kuten myynti ja vuokraus, ovat lähtökohtaisesti arvonlisäverottomia. Poikkeuksen tähän tekevät esimerkiksi majoituspalveluiden myynti, lyhytaikainen tilavuokraus sekä pysäköintitoiminta, jotka on säädetty laissa arvonlisäverollisiksi. Arvonlisäverottomaan kiinteistön luovuttamiseen liittyy tietyissä tilanteissa erillinen hakeutumismahdollisuus, jolla pystytään estämään piilevän arvonlisäverokustannuksen syntyminen ja näin ollen arvonlisäveron kertaantuminen. Yrityksen tuleekin tietää, onko sen tekemä kiinteistön luovutus lähtökohtaisesti arvonlisäverotonta vai arvonlisäverollista. Vapaaehtoista hakeutumismahdollisuutta käytettäessä on tärkeä varmistaa, että hakeutumisen edellytykset täyttyvät myös jatkossa kiinteistön käytön myötä tapahtuneiden muutosten seurauksena.
Arvonlisäveron vähennysoikeus
Arvonlisäverolain mukaan yritys saa vähentää arvonlisäverollista liiketoimintaansa varten hankkimansa hyödykkeen ostohintaan sisältyvän arvonlisäveron. Jos kiinteistö on joko oman arvonlisäverollisen liiketoiminnan käytössä tai sitä vuokrataan arvonlisäverollisesti edelleen (vapaaehtoista hakeutumismahdollisuutta on käytetty), kiinteistön kustannusten arvonlisäverot ovat vähennyskelpoisia. Tämä on mahdollista, jos vähennysoikeuden rajoituksia koskevia säännöksiä ei voida soveltaa. Kiinteistön käytön arvonlisäverollisuudella tai arvonlisäverottomuudella on erityisen suuri merkitys kiinteistöinvestointeja tehtäessä.
Kiinteistöinvestointien tarkistusmenettely
Kiinteistöjen kustannuksien arvonlisäveron vähennysoikeuteen ja kiinteistöjen luovutuksiin liittyy oleellisena osana kiinteistöinvestointien tarkistusmenettely. Kiinteistöinvestoinnin tarkistusmenettelyn myötä uudisrakennus- ja perusparannuskustannusten arvonlisäverovähennys on tarkastelun kohteena vuosittain kymmenen vuoden ajan investoinnin valmistumisesta. Investointihetkellä arvonlisäverovähennys määräytyy sen hetkisen tilanteen mukaan. Kuitenkin seuraavan kymmenen vuoden tarkastelun kohteena on joka vuonna 1 / 10 kiinteistöinvestoinnin arvonlisäverosta. Mikäli kiinteistön arvonlisäverollisessa käytössä on tapahtunut muutoksia, investointihetkellä tehtyjä arvonlisäverovähennyksiä joudutaan joko palauttamaan Verohallinnolle (arvonlisäverovähennyskelpoinen käyttö on pienentynyt alkuperäiseen nähden) tai tekemättä jätettyjä vähennyksiä on mahdollisuus saada takaisin Verohallinnolta (arvonlisäverovähennyskelpoinen käyttö on lisääntynyt alkuperäiseen nähden). On myös hyvin tärkeä tiedostaa ns. kertatarkistustilanteet, jotka otetaan käyttöön esimerkiksi kiinteistöä myydessä. Jäljellä olevat tarkistusvastuut määräytyvät ostajan sekä kaupan yhteydessä tehdyn sopimuksen mukaan. Pahimmassa tapauksessa jäljellä olevat tarkistusvastuut (se osa kymmenen vuoden mittaisesta tarkistusjaksosta, joka kohdistuu kaupan jälkeiseen aikaan) tulevat myyjän suoritettavaksi kerralla kaupan yhteydessä. Tämä on mahdollista välttää tietyissä tilanteissa, ja jos tämä ei ole mahdollista, on se hyvä huomioida kauppahinnan määrittelyssä.
Rakentamisen oman käytön arvonlisäverotus
Oman kokonaisuutensa muodostaa vielä rakentamiseen liittyvä oman käytön arvonlisäverotus, joka koskee erityisesti rakennusliikkeitä. Tietyissä tilanteissa arvonlisäveroa ei suoriteta urakkahinnasta, vaan arvonlisäveron perusteena ovat rakentamisen välittömät ja välilliset kustannukset.
Rakentamisen oman käytön arvonlisäverotus on yleensä rakennusliikkeelle normaalia, avoimen arvonlisäverotuksen piirissä toimimista edullisempi vaihtoehto. Tämä johtuu siitä, että arvonlisävero ei tule suoritettavaksi rakennusurakan katteesta, kun taas avoimen arvonlisäverotuksen tilanteessa arvonlisävero suoritetaan koko urakkahinnasta, sisältäen myös katteen. Tällä on merkitystä ainoastaan, jos asiakkaalla ei ole oikeutta arvonlisäveron vähentämiseen. Asuntorakentaminen on tästä tyypillinen tilanne. Oman käytön arvonlisäverotus ei ole yritykselle valinnainen järjestelmä, vaan sitä sovelletaan vain laissa määritettyjen soveltamisedellytyksien täytyttyä. Kokemuksemme mukaan Verohallinto haastaa toisinaan oman käytön verotuksen soveltamisen, vaikka lain sanamuodon edellytykset täyttyisivätkin. Mikäli liiketaloudellisista syistä kuitenkin päädytään tilanteeseen, jossa oman käytön verotus tulee sovellettavaksi, lain sanamuodon sivuuttamiselle ei yleisesti ole kestäviä perusteita.
Mikäli haluat tietää lisää kiinteistöjen ja rakentamisen arvonlisäverotuksesta tai haluat apua arvonlisäverotukseen liittyvissä asioissa, suosittelemme olemaan yhteydessä asiantuntijoihimme.
